רכישת דירה על הנייר מאפשרת לרוכש לקבל הנחה משמעותית מהקבלן. מנגד, פרויקט בנייה שבנייתו טרם התחילה עלול להיתקל במגוון בעיות, כולל קריסת הקבלן, שעלולות לגרום לעיכובים משמעותיים. נתייחס אליהם במאמר זה
סיכון מוגבר
העלייה החדה במחירי הדיור הגבירה את החיפוש אחר דירות במחירים נוחים יותר מהמחיר הממוצע במשק. לכן, יותר ויותר ישראלים בוחנים את אפשרות רכישת דירה על הנייר. הכוונה לרכישת נכס שנמצא בשלב התכנון ובנייתו טרם התחילה. לעסקה מסוג זה יש יתרונות, בעיקר המחיר, אבל יש גם חסרונות – הסיכון הגבוה יחסית לפרויקט שאושר ובנייתו החלה.
כאשר רוכשים דירה על הנייר בעצם רוכשים אופציה לדירה שעדיין אינה קיימת ואפילו לא אושרה. לאור הסיכון הגלום באפשרות זאת, מומלץ לקרוא מידע בנושא באתרים כמו https://elkayamlaw.co.il בהם מפרטים את הפלוסים והמינוסים.
היתרונות
אין ספק שהסיבה שישראלים רבים בודקים את האופציה הזאת היא ההנחה במחיר בהשוואה לרכישת דירה שבנייתה הושלם. הפער יכול לנוע בין עשרה ל-30 אחוזים. האינטרס של הקבלן, במצב זה, הוא למקור מספר מצומצם של דירות במחיר מופחת כדי לצבור מספיק כסף לצורך מימון השלבים הראשוניים של פרויקט הבניה. לאור הסיכון של רכישת דירה על נייר, הקבלנים מציעים את ההנחה כתמריץ.
החסרונות
לאור העובדה שהדירה נמצאת בשלבי התכנון כאשר היא נרכשת על הנייר, קיים חשש כי תאריך סיום הבנייה המשוער לא יתממש כפי שמתרחש בפרויקטים רבים בתחום הנדל"ן. לעיתים זה נובע מעיכובים בירוקרטים, במקרים אחרים יש קשיי נזילות. גם תאונת עבודה בלתי צפויה עלולה לגרום לדחיית מועד מסירת הדירה לרוכש.
לעיכובים מסוג זה יש משמעות כלכלית אם הרוכש מתגורר בשכירות או אם תכנן להשכיר את הדירה לצורכי מימון המשכנתא. כמו כן, עלולות להתגלות עלויות בלתי מתוכננות בעקבותיהן הקבלן ידרוש כסף נוסף. בנוסף, לאור העובדה שהדירה נרכשת בשלבי התכנון, יתכן כי התוצר המוגמר יהיה שונה מהמובטח, מסיבות שונות.
לכן יש להקפיד מול הקבלן, בכל שלבי הבניה שהוא בונה את הנכס שהובטח. בנוסף, יש לזכור כי רכישה על הנייר פירושה, לרוב, תהליך שיימשך שנים ולכן יש לקחת בחשבון כי הצמדת התשלומים למדד תשומות הבניה עלול לייקר את מחיר הדירה.
קריסת הקבלן
החשש הכי גדול בקרב רוכשי דירות על הנייר הוא מהאפשרות של פשיטת רגל של היזם. במצב שכזה הפרויקט עלול להתעכב במשך תקופה ארוכה מאוד. גם אם חוק המכר מבטיח את כספי הרוכשים, התהליך הכרוך בקבלתם עלול להיות ארוך ומייגע. לכן, טרם רכישת הדירה על נייר, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום זה.
כמו כן, יש לבדוק את החברה העומדת מאחורי הפרויקט. ניתן אף לנסות ליצור קשר עם לקוחות קודמים, או להיעזר במאגרי מידע. חשוב גם לבדוק שהקבלן מופיע בפנקס הקבלנים. בנוסף, יש לוודא כי הקבלן קיבל היתרי בניה לפרויקט המובטח. דרך נוספת לצמצום סיכונים היא על ידי הבטחת הזכויות בחוזה.
לשם כך חשוב להסתייע בעו"ד מנוסה שמכיר את כל הטריקים בתחום. אין ספק כי הסיכונים ברכישה על הנייר הם רבים, אך התנהלות זהירה תאפשר לצמצם אותם באופן משמעותי.
